Vous êtes déjà monté dans le quartier du Panier un soir d’été ? Les ruelles sentent le jasmin, les touristes rient sur les terrasses, et pourtant… quelque chose cloche. On croise plus de valises à roulettes que de poussettes. C’est beau, c’est vivant, mais c’est vide d’habitants. Et là, on comprend : Marseille est en train de se transformer sous nos yeux, et pas forcément dans le bon sens.
Ce lundi 24 novembre 2025, la ville a franchit un cap historique. Pour la première fois, elle attaque au civil des multipropriétaires de meublés touristiques illégaux et réclame le plafond légal : plus de 120 000 euros d’amende par bien. Autant dire que ça ne rigole plus.
Quand le tourisme dévore le logement
J’ai toujours trouvé fascinant ce paradoxe marseillais : une ville qui croule sous 40 000 logements indignes et qui, en même temps, explose de nuitées touristiques. Un million l’an dernier, rien que ça. Pendant ce temps, trouver un appart correct à l’année relève du parcours du combattant.
Le calcul est vite fait pour un propriétaire. Un T3 classique rapporte 900-1 000 € par mois en location longue durée. Le même bien, découpé en studios et loué à la nuit, peut générer 6 000 à 7 000 € mensuels. Qui résisterait ? Sauf que quand tout le monde fait pareil, c’est tout un quartier qui bascule.
Dans le Panier, 11 % des logements sont désormais des meublés touristiques exclusifs. À Noailles, c’est pire. Les familles partent, les commerces de proximité ferment, les écoles perdent des élèves. On appelle ça la gentrification touristique, et Marseille en est l’un des laboratoires les plus avancés de France.
Une réglementation parmi les plus strictes de France
Depuis 2021, la ville impose une règle simple mais dure : si vous transformez un logement en meublé touristique à l’année (ce qu’on appelle un changement d’usage), vous devez compenser en remettant un autre bien équivalent en location classique dans le même secteur. Sinon, pas d’autorisation.
Et à partir de janvier 2026, même les résidences principales ne pourront plus être louées plus de 90 jours par an. Marseille applique désormais le seuil légal le plus bas possible. Paris, Lyon ou Bordeaux ont mis des années à arriver là ; la cité phocéenne, elle, a décidé d’aller vite.
« L’objectif n’est pas de saisir le tribunal pour 6 000 propriétaires, mais que cette audience ait une valeur pédagogique. Il faut que ça se sache et que ça cesse. »
Maître Jorge Mendes Constante, avocat de la ville
Des immeubles en péril loués à la nuit
Le plus dingue ? Dans deux dossiers sur trois traités ce lundi, les immeubles sont sous arrêté de péril. Oui, vous avez bien lu : interdiction formelle d’habiter ou de louer… mais les touristes dorment quand même dedans.
Un chirurgien périgourdin a ainsi acheté un immeuble de six appartements, l’a découpé en quatorze micro-lots et le loue intégralement à la nuit. Un autre propriétaire a fait pareil avec deux appartements transformés en neuf studios. Résultat : les structures vieillissantes n’ont plus été entretenues, les charges de copropriété explosent, et l’immeuble menace de s’effondrer.
On marche sur la tête. Et pourtant, ça rapporte. L’un des biens rapportait près de 12 000 euros par an net, malgré l’arrêté de péril placardé sur la porte.
Les armes de la ville : amendes, astreintes et brigade
Concrètement, que demande la municipalité devant le tribunal ?
- 100 000 € par bien pour location sans autorisation de changement d’usage
- 5 000 € pour absence de demande préalable
- 10 000 € pour non-transmission des informations demandées
- 12 500 € pour absence de numéro d’enregistrement sur les annonces
- Astreinte journalière jusqu’au retour en location longue durée
Soit 127 500 € par appartement. Quand on sait qu’un propriétaire peut en avoir dix ou vingt… on parle vite de millions.
En parallèle, la ville multiplie les actions de terrain :
- Suppression systématique des boîtes à clés dans l’espace public
- Création d’une brigade dédiée d’agents assermentés
- Contrôles croisés avec les données des plateformes
- Assignations en cascade (d’autres dossiers sont déjà prêts)
Et les conciergeries dans tout ça ?
Elles ne sont pas épargnées. Une agence de conciergerie était poursuivie dans le même dossier. Car souvent, ce sont elles qui gèrent les clés, les annonces, le ménage… et qui ferment les yeux sur la légalité. La ville veut couper le robinet à tous les niveaux.
Franchement, je comprends les propriétaires qui se disent « c’est mon bien, je fais ce que je veux ». Mais quand votre immeuble menace de tomber sur la tête des voisins parce que plus personne n’entretient les parties communes, là, ça devient un problème collectif.
Ce qui va changer dans les prochains mois
Le délibéré est prévu pour le 2 février 2026. Mais même si les juges réduisent les montants (ce qui arrive souvent), le message est passé : Marseille ne plaisante plus.
Et ça va aller plus loin. D’autres grandes villes regardent attentivement. Nice, Bordeaux, Lisbonne ou Barcelone ont déjà pris des mesures similaires, mais rarement avec une telle fermeté judiciaire.
Pour les investisseurs, c’est le moment de se poser les bonnes questions. Acheter pour louer à l’année redevient peut-être plus intéressant que de jouer au petit hôtelier clandestin.
Pour les Marseillais, c’est peut-être le début d’un retour à l’équilibre. Moins de valises dans les escaliers, plus de voisins qui se disent bonjour. Moins de façades qui s’écroulent, plus de travaux de copropriété financés.
Parce qu’au final, une ville vivante, ce n’est pas une ville-musée pour touristes. C’est une ville où on peut encore se loger décemment, élever ses enfants, vieillir sans être chassé par la spéculation.
Marseille a décidé de reprendre la main. Et quelque part, ça fait du bien.
Et vous, vous en tant que locataire, propriétaire ou simple habitant, comment vivez-vous cette transformation ? Les commentaires sont ouverts.
