Vous avez suivi l’affaire de près ces dernières semaines ? Moi oui, et franchement, on a tous un peu soupiré de soulagement quand le gouvernement a reculé sur la grande réforme qui devait faire exploser la taxe foncière de millions de propriétaires. Sauf que… la douche froide arrive quand même. Et elle concerne absolument tout le monde, sans exception.
Parce que non, suspendre la mise à jour automatique des valeurs locatives ne veut pas dire que votre avis d’imposition 2026 sera identique à celui de 2025. Loin de là. Il y a un mécanisme que personne ne peut arrêter, et qui fonctionne comme une horloge suisse depuis des décennies : la revalorisation forfaitaire liée à l’inflation.
Une augmentation mécanique que rien n’arrête
Ce matin-là, quand les chiffres de novembre sont tombés, j’ai tout de suite compris que la bataille n’était pas terminée. L’indice des prix harmonisé (IPCH) est estimé à +0,8 % sur un an. C’est peu, diront certains. C’est toujours trop, répondront les propriétaires qui enchaînent les hausses depuis cinq ans.
Concrètement ? Cet indice sert de base légale à la revalorisation automatique des valeurs locatives cadastrales. Traduction : même si votre mairie ne touche à rien, même si aucune réforme ne passe, votre taxe foncière augmentera d’au moins 0,8 % en 2026. Point final.
Pour vous donner un ordre de grandeur qui parle :
- Une maison dont la taxe foncière moyenne était de 1 090 € en 2025 passera à environ 1 099 €
- Un appartement moyen (865 € aujourd’hui) verra sa facture grimper à 872 €
- Pour un bien à 2 500 € de taxe foncière, cela représente 20 € de plus. Pas énorme, mais symbolique.
Symbolique, parce que ça fait maintenant cinq années consécutives que ça monte. Et quand on regarde dans le rétroviseur, on se dit que 0,8 % ressemble presque à une bonne nouvelle… jusqu’à ce qu’on se rappelle les +7,1 % de 2023 ou les +3,8 % de 2024.
Comment fonctionne vraiment cette revalorisation automatique ?
Petit flashback pour ceux qui auraient raté quelques épisodes. La taxe foncière, c’est valeur locative cadastrale × taux votés par les collectivités. La première partie (la valeur locative) est figée depuis… 1970 pour la plupart des biens. Un dinosaure, en somme.
Pour éviter que cet écart avec la réalité devienne totalement absurde, la loi prévoit chaque année une revalorisation forfaitaire calée sur l’inflation de novembre N-1. C’est automatique, ça ne passe pas par un vote, ça ne fait l’objet d’aucun débat. C’est juste… la loi.
C’est le seul impôt qui augmente même quand les élus dorment.
– Un vieux briscard des finances locales que j’ai croisé récemment
Et cette année, l’inflation étant retombée (merci la baisse des prix de l’énergie), la hausse sera modérée. Mais elle sera là. Pour tout le monde. Sans possibilité de contestation.
La réforme suspendue… mais pour combien de temps ?
On nous avait vendu une mise à jour massive des valeurs locatives : prendre en compte douche, chauffage central, WC intérieurs, surface réelle… pour 7,4 millions de logements qui, jusqu’ici, échappaient partiellement à la modernité cadastrale. Résultat attendu : des hausses parfois à trois chiffres pour certains.
Face au tollé (et à l’approche des municipales), l’exécutif a fait marche arrière. « On suspend jusqu’au printemps, le temps de trouver une méthode plus locale », a-t-on entendu. Traduction : on reporte le problème après les élections de mars 2026.
Entre nous, je doute que la nouvelle méthode soit miraculeuse. Les valeurs locatives de 1970 sont tellement éloignées de la réalité que n’importe quelle mise à jour, même « douce », fera mal quelque part. Mais pour l’instant, c’est reporté. Ouf ? Pas vraiment.
Et les hausses de taux votées par les mairies ?
Parce qu’il n’y a pas que la revalorisation forfaitaire. Il y a aussi les taux. Et là, c’est la grande inconnue de 2026.
En année normale, environ 14 % des intercommunalités et communes augmentent leurs taux. En 2025, avec les budgets sous tension (énergie, salaires, investissements verts), beaucoup ont déjà mis la main à la poche des propriétaires.
Mais 2026, c’est année municipale. Et là, magie de la démocratie locale : les maires sortants ont soudain envie de se faire réélire. Résultat ? Historiquement, les hausses de taux sont beaucoup plus rares les années d’élection.
- Moins de pression sur le contribuable = plus de chances de conserver son écharpe
- Les candidats challengers, eux, promettent souvent la stabilité voire la baisse
- Les budgets 2026 seront votés après mars, donc par les nouvelles équipes
En clair : il est possible – probable même – que beaucoup de propriétaires échappent à la double peine en 2026. La revalorisation forfaitaire, oui. La hausse de taux, peut-être pas partout.
Pourquoi c’est quand même rageant
Parce qu’on nous avait promis une pause. Souvenez-vous : la suppression progressive de la taxe d’habitation devait être compensée par… rien du tout, en théorie. Sauf que dans les faits, les propriétaires ont vu leur taxe foncière s’envoler pour compenser la perte de recette des collectivités.
Entre 2017 et 2025, la taxe foncière moyenne a augmenté de plus de 30 % en France. Trente pour cent. Pendant que l’inflation cumulée sur la même période tournait autour de 20 %. Cherchez l’erreur.
Et le pire ? Personne n’a vraiment de solution durable. Plafonner les hausses ? Des amendements sont déposés chaque année, jamais adoptés. Réviser totalement les valeurs locatives ? Politiquement suicidaire. Laisser filer ? Socialement explosif.
Ce que ça veut dire concrètement pour votre portefeuille
Faisons simple. Voici un petit tableau réaliste pour un propriétaire moyen :
| Année | Revalorisation forfaitaire | Hausse moyenne totale (avec taux) |
| 2022 | +3,4 % | +7,1 % |
| 2023 | +7,1 % | +7,1 % |
| 2024 | +3,9 % | +3,8 % |
| 2025 | +1,7 % | ≈ +2,5 % |
| 2026 (prévision) | +0,8 % minimum | entre +0,8 % et +3 % selon communes |
En résumé : même dans le scénario le plus doux, votre taxe foncière continuera de grignoter votre pouvoir d’achat. Lentement, mais sûrement.
Et après 2026 ?
C’est là que ça devient intéressant. Une fois les municipales passées, plus rien n’empêchera le retour de la grande réforme des valeurs locatives. Et là, les 0,8 % annuels feront figure de gentille caresse.
Des simulations internes estiment que la mise à jour complète pourrait faire bondir la taxe foncière de 15 à 50 % selon les biens et les territoires. Voire plus pour certains logements anciens particulièrement sous-évalués jusqu’ici.
En attendant, on respire. Un peu. Mais pas trop.
Parce qu’en matière de fiscalité immobilière, en France, la seule certitude, c’est que rien n’est jamais vraiment fini.
Et vous ? Vous avez déjà reçu des estimations pour 2026 ? Vous sentez que votre mairie va se lâcher ou jouer la prudence ? Dites-moi tout en commentaire, ça m’intéresse vraiment de voir comment ça se passe selon les territoires.
