Vous souvenez-vous de ce sentiment étrange en 2023-2024, quand on voyait les panneaux « À vendre » rester des mois entiers devant les maisons ? Moi oui. On se disait que le marché immobilier français était carrément gelé. Et puis, presque sans prévenir, 2025 a marqué le début d’un dégel. Les ventes repartent, timidement certes, mais elles repartent. Du coup, la grande question qui brûle toutes les lèvres aujourd’hui : 2026 sera-t-elle l’année du grand rebond… ou juste un petit sursaut avant une nouvelle déception ?
Le marché immobilier se réveille enfin (mais il tousse encore)
Franchement, on a vécu deux années compliquées. Les taux d’intérêt qui grimpent jusqu’à frôler les 4,5 % en moyenne, les banques qui serrent la vis, les prix qui corrigent parfois de 10 à 15 % hors Paris… Beaucoup de propriétaires ont préféré attendre plutôt que brader. Résultat : le volume de transactions a chuté à des niveaux qu’on n’avait pas vus depuis les années 90.
Mais depuis le printemps 2025, les choses bougent. Les notaires constatent une hausse des promesses de vente, les agences affichent à nouveau des « sous compromis en X jours ». En Île-de-France, par exemple, le nombre de ventes de logements anciens a progressé de presque 12 % sur un an glissement annuel à l’automne 2025. C’est encourageant, même si on reste encore loin des records de 2021.
Les taux d’intérêt : la bonne nouvelle qu’on attendait tous ?
C’est probablement le facteur numéro un en ce moment. La BCE a commencé à desserrer l’étau dès mi-2025 et les taux directeurs sont redescendus sous les 3 %. Conséquence directe : les banques proposent à nouveau des crédits à 3,20 %-3,50 % sur 20 ans pour les meilleurs dossiers (et oui, c’est presque un cadeau comparé à 2024).
Est-ce que ça va continuer à baisser en 2026 ? Les économistes sont plutôt optimistes. L’inflation semble enfin maîtrisée en zone euro, et sauf gros choc géopolitique ou pétrolier, la tendance devrait rester baissière ou au pire stable. Certains prévoient même des taux moyens à 2,80 %-3 % d’ici l’été 2026. Autant dire que ça changerait pas mal la donne pour les primo-accédants.
« Quand les taux baissent de 1 point, la capacité d’emprunt augmente d’environ 10 %. C’est énorme sur un marché où les prix ont déjà corrigé. »
– Un expert du crédit immobilier que j’ai interrogé récemment
Les prix : qui monte, qui descend, qui stagne ?
Voici le grand paradoxe actuel : le marché français n’est plus du tout homogène.
À Paris, les prix ont repris +4 à +6 % en 2025 selon les arrondissements. Les biens familiaux (3-4 pièces) dans les quartiers recherchés partent en quelques jours, parfois avec des offres au-dessus du prix. Le retour des investisseurs étrangers et le télétravail moins systématique y sont pour beaucoup.
En petite couronne (92, 93, 94), c’est plus mitigé. Les prix restent globalement stables ou en très légère hausse (+1 à +2 %). Les maisons individuelles avec jardin continuent d’avoir la cote, surtout celles à moins de 45 minutes de Paris en transport.
En grande couronne et en province, la correction se poursuit doucement (-2 à -5 % selon les régions). Les grandes villes comme Lyon, Bordeaux ou Lille résistent bien, mais les zones rurales ou périurbaines très éloignées peinent encore à attirer.
- En hausse franche : Paris intra-muros, certaines stations balnéaires (Bassin d’Arcachon, Côte basque), grandes métropoles étudiantes
- Stables : première couronne parisienne, agglomérations moyennes dynamiques (Nantes, Strasbourg, Rennes)
- En baisse : zones rurales isolées, certaines villes moyennes en déclin démographique, appartements avec gros travaux
2026 : l’année du retour des investisseurs ?
J’ai discuté avec plusieurs conseillers en gestion de patrimoine ces dernières semaines, et ils sont unanimes : 2026 pourrait marquer le retour en force des investisseurs locatifs. Pourquoi ? Tout simplement parce que la rentabilité brute redevient intéressante dans beaucoup de villes.
Lorsque les taux étaient à 4,5 %, louer un bien acheté à crédit devenait souvent déficitaire. Aujourd’hui, avec des taux sous 3,5 % et des loyers qui ont continué d’augmenter (notamment à Paris avec l’encadrement renforcé qui paradoxalement pousse les loyers hors plafond), l’équation change.
Exemple concret : un T3 de 65 m² acheté 350 000 € à Nantes. Loyer possible : 950-1 000 €/mois. Avec un crédit à 3,2 % sur 20 ans et après impôts (régime réel ou micro-foncier), on arrive à un effort d’épargne mensuel très raisonnable, voire positif dès la 5e année. Il y a deux ans, c’était impensable.
La durée de détention explose : 14 ans en Île-de-France !
Un chiffre m’a particulièrement marqué : en Île-de-France, les propriétaires gardent désormais leur bien en moyenne 13 ans et 10 mois avant revente. C’est un record absolu ! À Paris, on dépasse même les 21 ans pour les appartements.
Ça veut tout dire : les Français ne déménagent plus comme avant. Entre le coût des transactions (frais de notaire à 7-8 %), la peur de ne pas retrouver équivalent, et le souhait de stabilité familiale, on reste. Conséquence ? L’offre de biens « seconde main » reste limitée, ce qui soutient mécaniquement les prix là où la demande existe.
Alors, on achète maintenant ou on attend 2026 ?
La question que tout le monde se pose, et à laquelle il n’y a malheureusement pas de réponse universelle.
Si vous êtes primo-accédant et que vous avez trouvé le bien qui correspond à vos besoins longue durée, je dis foncez dès que votre dossier passe. Les taux ne vont pas rester à ce niveau éternellement, et la concurrence va revenir vite.
Si vous êtes investisseur ou que vous cherchez à faire une plus-value rapide, attendre début 2026 peut avoir du sens. Les prix pourraient encore corriger un peu en province et les taux descendre encore un cran.
Mon avis personnel ? Le pire moment pour acheter, c’est quand tout le monde veut acheter en même temps. Là, on est en train de se réveiller doucement, sans frénésie. C’est souvent dans ces phases-là qu’on fait les meilleures affaires.
« Le meilleur moment pour acheter, c’était il y a cinq ans. Le deuxième meilleur moment, c’est maintenant quand plus personne n’ose. »
– Un vieux dicton immobilier que j’aime bien
2026 s’annonce comme une année charnière. Les taux devraient continuer de baisser doucement, les volumes de transactions augmenter, et les prix probablement se stabiliser voire remonter dans les zones tendues. Mais rien n’est jamais écrit d’avance en immobilier. L’important, c’est de ne pas acheter avec les émotions, mais avec un projet clair et une vision à 10 ans minimum.
Et vous, vous en pensez quoi ? Vous sentez la reprise ou vous restez prudent ? Dites-moi en commentaire, j’adore lire vos retours terrain, c’est souvent plus juste que toutes les statistiques !
