Vous vous souvenez de cette période, pas si lointaine, où tout le monde prédisait que les prix allaient enfin baisser à Paris ? On nous parlait de taux d’intérêt élevés, de pouvoir d’achat en berne, de télétravail qui vidait la capitale… Et puis patatras. Fin 2025, le vent tourne à nouveau. Et pas qu’un peu.
Le dernier baromètre vient de tomber : +1,7 % en un an pour le prix moyen du mètre carré dans la capitale. On est repassé à 9 718 euros/m² début décembre. Rien de fou, me direz-vous. Sauf que derrière cette moyenne toute propre se cachent des écarts énormes selon les arrondissements. Et devinez qui tire le marché vers le haut ? Les familles et les primo-accédants qui se ruent sur deux secteurs bien précis : le 10e et le 18e.
Pourquoi ces deux arrondissements font soudainement rêver tout le monde
Franchement, quand on y pense, ça n’a rien d’un hasard. Ces quartiers cumulent presque tous les critères que recherchent les acheteurs d’aujourd’hui. Des prix (encore) un peu plus accessibles que dans le Marais ou le 7e, des écoles correctes, des transports en pagaille, et surtout cette impression d’être dans du « vrai Paris » sans tomber dans le tourisme de masse permanent.
Le 10e : le nouveau paradis des jeunes parents branchés
Prenez le secteur autour de l’église Saint-Vincent-de-Paul, ou encore les abords du Canal Saint-Martin. Il y a cinq ans, on y croisait surtout des bobos trentenaires en quête de loft. Aujourd’hui, on y voit des poussettes doubles, des familles qui cherchent 70-90 m² avec trois chambres si possible.
Ce qui me frappe le plus, c’est la vitesse à laquelle le profil des acheteurs a changé. Un agent immobilier du quartier me confiait récemment : « Il y a deux ans, 70 % de mes clients étaient des investisseurs ou des couples sans enfants. Aujourd’hui, c’est l’inverse. Les familles représentent les deux tiers des dossiers. »
« Les gens veulent du volume, des écoles à moins de dix minutes à pied, et si possible un bout de verdure. Le 10e coche presque toutes les cases à des prix qui restent humains comparés au 11e ou au 9e. »
Agent immobilier spécialisé dans l’est parisien
Résultat ? Les biens familiaux partent en moins de trois semaines, souvent avec plusieurs offres au-dessus du prix. Un trois-pièces de 78 m² rue du Faubourg-Saint-Denis vient de se vendre 850 000 euros alors qu’il était affiché 820 000. Ça pique.
Le 18e et la butte Montmartre : l’effet « village dans la ville »
Montmartre, on a longtemps cru que c’était réservé aux touristes et aux retraités aisés. Erreur. Les familles nombreuses redécouvrent le secteur Abbesses/Lamarck-Caulaincourt. Pourquoi ? Parce qu’on y trouve encore des appartements avec parquet, cheminée et vue dégagée à des prix qui font presque rigoler quand on compare au 17e ou au 16e.
J’ai récemment visité un cinq-pièces de 115 m² rue Joseph-de-Maistre. Ascenseur jusqu’au 4e, dernier étage, balcon filant. Prix demandé : 1,28 million. Il est parti en huit jours à 1,35 million. Le vendeur n’en revenait pas lui-même.
Ce qui change tout, c’est aussi l’arrivée de nouvelles crèches, laïques et privées, la rénovation de certains squares, et surtout cette ambiance « village » que recherchent désespérément les parents qui fuient la banlieue trop loin ou le centre trop bruyant.
Les chiffres qui ne mentent pas
Allez, on rentre dans le dur. Voici ce que disent vraiment les notaires et les plateformes d’estimation en cette fin 2025 :
- Prix moyen Paris intra-muros : 9 718 €/m² (+1,7 % sur 12 mois)
- 11 arrondissements sur 20 dépassent désormais les 10 000 €/m²
- Le 10e passe de 9 450 €/m² à plus de 9 800 €/m² en moyenne sur certains secteurs
- Le 18e, quartier Abbesses, flirte avec les 11 200 €/m² pour les beaux biens
- Volume de transactions : +12 % par rapport à 2024 sur ces deux arrondissements
Et attention, ce n’est pas fini. Les prévisions pour 2026 tablent sur une hausse comprise entre 3 et 5 % si les taux continuent leur légère baisse et si la confiance reste au beau fixe.
Primo-accédants : ils reviennent en force (et avec des arguments)
On les avait presque oubliés, ceux-là. Pendant deux ans, les jeunes acheteurs avaient déserté Paris, découragés par des taux à plus de 4 % et des apport personnels exigés énormes. Mais plusieurs éléments ont changé la donne :
- La baisse progressive des taux directeurs (on est repassé sous les 3,2 % sur 20 ans)
- Retour du PTZ (prêt à taux zéro) élargi pour les primo-accédants dans l’ancien avec travaux
- Assouplissement des règles HCSF pour les jeunes actifs avec CDI récent
- Apport moyen qui redescend légèrement grâce à l’aide familiale
Du coup, les trentenaires-quarantenaires reviennent. Et ils ne cherchent plus des studios ou des deux-pièces. Non, ils veulent directement du trois ou quatre-pièces pour « faire leur vie à Paris » plutôt que de perdre du temps (et de l’argent) en banlieue proche.
« On a vendu un 85 m² rue de Clignancourt à un couple de médecins de 34 et 36 ans. Ils venaient de Lyon, zéro apport personnel, mais avec le nouveau PTZ et un peu d’aide des parents, ils ont pu emprunter la totalité. Il y a encore deux ans, c’était impensable. »
Les perdants (et les gagnants) de cette nouvelle donne
Forcément, quand certains gagnent, d’autres trinquent. Les investisseurs locatifs, par exemple, sont de plus en plus rares dans ces quartiers. Entre l’encadrement des loyers, la future taxe sur les résidences secondaires renforcée et des rendements bruts qui tombent sous les 3,5 %, beaucoup préfèrent placer leur argent ailleurs.
À l’inverse, les vendeurs qui ont patienté deux ans se frottent les mains. Ceux qui avaient mis leur bien en vente en 2023 à prix d’or et n’avaient pas trouvé preneur décident de remettre sur le marché… et vendent cette fois en quinze jours.
Petite confidence : un ami vient de vendre son quatre-pièces rue Ordener. Acheté 920 000 € en 2021, il l’a cédé 1,05 million il y a trois semaines. Il n’y croyait plus. Comme quoi, le timing…
Et demain ? Vers une bulle ou une hausse maîtrisée ?
La grande question que tout le monde se pose. Personnellement, je penche pour une hausse modérée mais continue sur 2026-2027. Plusieurs raisons à cela :
- La démographie parisienne reste attractive pour les cadres supérieurs et les familles aisées
- L’offre de biens familiaux reste très inférieure à la demande dans ces quartiers
- Les travaux de rénovation énergétique (DPE) éliminent progressivement les passoires thermiques, réduisant encore l’offre
- Paris reste une valeur refuge dans un contexte international incertain
Bref, si vous aviez prévu d’attendre 2026 pour acheter dans le 10e ou le 18e en espérant une baisse… il est peut-être temps de revoir votre copie. Parce que franchement, j’ai l’impression qu’on est repartis pour un cycle haussier. Et cette fois, il pourrait durer un moment.
Après, je peux me tromper. L’immobilier parisien nous a habitués à bien des surprises. Mais une chose est sûre : en ce moment, dans ces deux arrondissements, c’est le plein emploi pour les agents immobiliers. Et les sourires sont revenus du côté des vendeurs.
À bon entendeur…
