Imaginez : vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves, celle avec le jardin parfait et le quartier idéal. Le prix semble négociable, vous êtes prêts à signer. Et puis arrive le diagnostic de performance énergétique. Classe G. Soudain, votre banquier fronce les sourcils, parle de malus, de taux majorés, et parfois même de refus pur et simple. Ça arrive plus souvent qu’on ne le croit en ce début 2026.
J’ai vu récemment des dossiers qui capotaient pour cette raison précise. Ce n’est plus juste une question d’écologie ou de facture de chauffage. Le DPE est devenu un vrai critère financier, presque aussi important que le salaire ou l’apport personnel. Et franchement, ça change la donne pour pas mal de futurs propriétaires.
Pourquoi le DPE fragilise-t-il autant votre projet immobilier aujourd’hui ?
Le diagnostic de performance énergétique classe les logements de A à G, du plus sobre au plus énergivore. Simple en apparence. Mais depuis quelques années, ce petit document est passé du statut de simple info technique à celui d’élément décisif dans le financement. Les banques, prudentes par nature, ont intégré ce risque énergétique dans leurs calculs. Un logement qui consomme beaucoup, c’est potentiellement un emprunteur qui galère plus à rembourser.
Et en 2026, avec la hausse persistante des coûts de l’énergie et les réglementations qui s’empilent, plus personne ne ferme les yeux. Un mauvais classement, c’est souvent synonyme de charges élevées, de décote à la revente, et même d’interdiction future de location si vous pensiez rentabiliser en louant. Résultat ? Les établissements prêteurs deviennent tatillons.
Les conséquences concrètes sur votre dossier de prêt
Première conséquence visible : le taux d’intérêt. Pour les biens bien classés, A ou B, certaines banques offrent des conditions privilégiées, parfois 0,10 à 0,20 point de moins. À l’inverse, un logement en F ou G peut voir son taux majoré. Pas énorme ? Sur 20 ou 25 ans, ça représente des milliers d’euros supplémentaires.
Ensuite, le taux d’endettement. La règle classique des 35 % peut descendre à 33 % ou même 30 % pour une passoire thermique. Pourquoi ? Parce que la banque intègre les futures factures énergétiques dans son calcul de reste à vivre. Moins de marge, moins de capacité d’emprunt. J’ai vu des couples obligés de réduire leur enveloppe de 20 000 à 30 000 euros juste à cause de ça.
- Exigence d’apport personnel plus élevé pour compenser le risque
- Durée de prêt raccourcie (15 ans au lieu de 25 parfois)
- Obligation de prévoir des travaux de rénovation dans le plan de financement
- Refus pur et simple si le bien est trop énergivore et sans plan clair d’amélioration
Et ce n’est pas une tendance marginale. De plus en plus d’acteurs du crédit intègrent la valeur verte dans leur grille de notation interne. Un logement mal noté, c’est un actif qui perd de la valeur plus vite, plus dur à revendre en cas de problème.
Les chiffres qui font réfléchir en 2026
Sur les quelque 31 millions de résidences principales en France, environ 12 à 13 % étaient encore classés F ou G au tournant de 2025. Ça représente des millions de logements potentiellement concernés. Même si une réforme récente a permis à plusieurs centaines de milliers de biens (surtout ceux chauffés à l’électricité) de gagner une ou deux classes sans travaux, il reste énormément de passoires thermiques en circulation.
Et pour ces biens-là, les décotes à la vente tournent souvent entre 10 et 20 %. Parfois plus dans les zones tendues. Ajoutez à cela les contraintes réglementaires : interdiction de location pour les G depuis 2025, et bientôt pour les F. Un investisseur qui achète pour louer peut se retrouver coincé.
Les banques ne financent plus aveuglément. Elles regardent le risque à long terme, et un mauvais DPE en fait clairement partie.
Selon un courtier expérimenté du marché
Ce qui me frappe, c’est que beaucoup d’acquéreurs découvrent ça trop tard. Ils négocient le prix en pensant faire une affaire, sans réaliser que la banque va rogner sur le financement précisément à cause de cette économie d’énergie ratée.
Comment les banques évaluent-elles vraiment le risque DPE ?
Elles ne se contentent plus de regarder l’étiquette. Elles projettent les charges futures, évaluent la décote potentielle à la revente, et vérifient si des travaux sont prévus. Certaines demandent carrément un devis de rénovation ou un audit énergétique. D’autres intègrent simplement un malus forfaitaire dans le calcul.
Pour les biens en classe E, c’est souvent gérable avec un petit effort. Pour F et G, ça devient compliqué. J’ai en tête un cas récent : un appartement parisien ancien, classe G, acheté avec une grosse ristourne. Le dossier a été refusé par trois banques avant qu’une accepte… avec un apport doublé et des travaux obligatoires dans les deux ans.
Et ne croyez pas que ça touche seulement les primo-accédants modestes. Même des profils solides se heurtent à ces murs quand le bien est vraiment énergivore.
Les solutions pour contourner ou limiter les dégâts
Heureusement, tout n’est pas noir. D’abord, négociez plus fort sur le prix. Une décote de 15-20 % peut compenser les surcoûts bancaires et les travaux futurs. Ensuite, anticipez les rénovations. Un audit énergétique (obligatoire pour vendre un F ou G) donne une feuille de route précise.
- Choisissez un bien avec un DPE correct dès le départ si possible
- Si vous craquez pour une passoire, prévoyez un plan de travaux chiffré
- Comparez les banques : certaines sont plus ouvertes que d’autres sur les biens à rénover
- Utilisez les aides : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, et autres dispositifs pour alléger la facture
- Envisagez un prêt mixte : partie classique + enveloppe travaux
Personnellement, je trouve que l’aspect le plus positif dans tout ça, c’est que ça pousse à rénover. Un logement bien isolé, c’est moins de charges, plus de confort, et une vraie valeur patrimoniale. À long terme, c’est gagnant-gagnant.
Les pièges à éviter absolument
Ne minimisez pas le DPE sous prétexte que « c’est une vieille baraque, c’est normal ». Les banques ne l’entendent pas comme ça. Autre erreur classique : oublier d’intégrer les coûts énergétiques dans son budget mensuel. Un chauffage électrique en G peut doubler vos factures par rapport à un bien C.
Et si vous achetez pour louer, attention aux calendriers d’interdiction. Un F aujourd’hui peut devenir invendable ou inlouable dans quelques années sans travaux.
Vers une prise de conscience générale
Le marché évolue vite. Ce qui semblait marginal il y a cinq ans est devenu central. Les acquéreurs qui ignorent encore l’impact du DPE risquent de grosses déconvenues. À l’inverse, ceux qui anticipent, qui choisissent malin ou qui planifient des améliorations, s’en sortent souvent mieux.
Alors, avant de vous lancer dans votre prochain projet, posez-vous la question : ce bien, est-il prêt pour l’avenir ? Parce que les banques, elles, se la posent déjà. Et elles n’hésitent plus à dire non quand la réponse est trop négative.
Prenez le temps de vérifier, de comparer, et surtout de projeter à 10 ou 20 ans. Votre portefeuille (et votre tranquillité) vous dira merci.
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