Imaginez : vous avez investi dans l’immobilier avec des proches, la SCI tourne plutôt bien, les loyers tombent chaque mois… et puis arrive ce moment annuel qui peut tout faire basculer : l’assemblée générale. Pour certains, c’est juste une formalité barbante. Pour d’autres, c’est l’occasion de régler des comptes ou, pire, de voir des décisions contestées des années plus tard. J’ai vu trop de SCI familiales se déchirer pour des broutilles mal gérées lors de ces réunions. Alors, comment faire pour que ça se passe bien ?
Dans cet article, on va décortiquer ensemble le déroulement d’une assemblée générale de SCI, les pièges à éviter et les astuces qui changent vraiment la donne. Que vous soyez gérant ou simple associé, ces lignes devraient vous aider à y voir plus clair et à dormir tranquille après chaque AG.
Pourquoi l’assemblée générale est-elle si cruciale dans une SCI ?
Contrairement à une SARL ou une SAS, la loi laisse énormément de liberté aux SCI. Les règles ? Elles sont presque toutes dans vos statuts. Et c’est précisément là que l’assemblée générale prend tout son sens : c’est le seul moment où les associés se réunissent officiellement pour valider les grandes orientations.
Que ce soit pour approuver les comptes, donner quitus au gérant, vendre un appartement ou modifier l’objet social, tout passe souvent par là. Sans une AG bien menée, une décision importante peut être annulée par un juge. Et croyez-moi, personne n’a envie de revivre ça.
Les différents types d’assemblées : ordinaire ou extraordinaire ?
En pratique, on distingue deux grandes catégories :
- L’assemblée générale ordinaire (AGO) : elle sert à gérer le quotidien. Approbation des comptes annuels, affectation du résultat (dividendes ou réserves ?), quitus au gérant… C’est souvent l’AG annuelle obligatoire si vos statuts le prévoient.
- L’assemblée générale extraordinaire (AGE) : pour les décisions qui touchent au cœur de la société. Vente d’un immeuble, achat important, changement de gérant, modification des statuts, dissolution… Là, les majorités exigées sont souvent plus élevées.
Petite nuance qui change tout : si les statuts restent muets, beaucoup de décisions tombent sous le régime de l’unanimité. Pas très pratique quand on est cinq ou six associés.
Qui convoque l’assemblée et comment ?
En règle générale, c’est le gérant qui s’en charge. Il doit convoquer au moins une fois par an pour l’AGO, mais aussi à tout moment si un associé le demande pour un motif sérieux (vente urgente d’un bien, par exemple).
Le délai classique ? Quinze jours minimum avant la date. La convocation part par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par tout moyen prévu dans les statuts (email avec accusé, remise en main propre…).
Et dedans, il faut absolument indiquer :
- La date, l’heure et le lieu précis (ou le lien si visio).
- L’ordre du jour détaillé – pas de vague « questions diverses » !
- Le texte exact des résolutions proposées.
- Les documents utiles : bilan, compte de résultat, rapport de gestion…
Sans ces éléments clairs, un associé mécontent peut faire annuler toute l’assemblée. J’ai déjà vu des cas où un ordre du jour trop flou a coûté des milliers d’euros en frais d’avocat.
Une convocation mal faite, c’est la porte ouverte à toutes les contestations. Mieux vaut être trop précis que pas assez.
Selon un juriste spécialisé en droit des sociétés civiles
Le jour J : participation, quorum et vote
Tous les associés ont le droit d’être là, physiquement ou par représentation. Les statuts peuvent autoriser un associé à en représenter un autre avec une procuration simple.
Le gérant (ou le président de séance) vérifie les présences et dresse souvent une feuille de présence. C’est utile pour prouver plus tard que le quorum était atteint.
Justement, le quorum… Il n’existe pas de règle légale imposée. Tout est dans les statuts. À défaut, c’est l’unanimité requise. Beaucoup de SCI prévoient un quorum de présence de 50 % des parts sociales ou des associés pour les décisions courantes.
| Type de décision | Majorité habituelle | Commentaire |
| Approbation comptes, quitus | Majorité simple (présents) | Décisions ordinaires |
| Modification statuts | 2/3 ou 3/4 des parts | Souvent renforcée |
| Vente immeuble, dissolution | Unanimité ou quasi-unanimité | Très sensible |
Chaque part sociale donne une voix, sauf disposition contraire. Et attention : si le quorum n’est pas atteint, il faut reporter et reconvoquer. Pas de décision valable sans ça.
Le procès-verbal : l’étape qu’on sous-estime souvent
À la fin, tout se joue sur le PV. C’est lui qui fait foi. Il doit mentionner :
- Date, heure, lieu de la réunion
- Identité des présents et représentés
- Ordre du jour et résolutions votées
- Résultats des votes (pour, contre, abstentions)
- Signature du gérant ou du président
Conservez-le précieusement dans un registre au siège. L’administration fiscale ou un notaire peut le réclamer à tout moment (cession de parts, contrôle fiscal…).
Petit conseil personnel : prenez des photos des documents signés ou scannez tout. Dans dix ans, quand quelqu’un contestera, vous serez content d’avoir ces preuves.
Les risques en cas de formalisme négligé
Ne pas convoquer quelqu’un ? Ordre du jour imprécis ? Documents non transmis ? Tout ça peut entraîner la nullité des décisions. Un associé lésé a cinq ans pour agir en justice.
Et si le gérant commet une faute lourde (dissimulation de comptes, par exemple), sa responsabilité civile peut être engagée. Ça arrive plus souvent qu’on ne le croit dans les SCI familiales où tout le monde se fait confiance… jusqu’au jour où plus du tout.
Astuces pour une AG réussie et sans stress
Voici quelques réflexes que j’ai observés chez ceux qui gèrent ça sereinement :
- Fixez dès le début de l’année la date approximative de l’AGO. Ça évite les reports de dernière minute.
- Envoyez les documents comptables au moins trois semaines avant. Les gens détestent découvrir les chiffres le jour même.
- Prévoyez une option visioconférence si certains associés sont loin. Depuis quelques années, c’est accepté sans problème.
- Dans les SCI très familiales, une convocation verbale peut suffire si tout le monde est d’accord… mais ne prenez pas ce risque pour des décisions importantes.
- Relisez toujours les statuts avant de rédiger l’ordre du jour. On oublie vite une clause écrite il y a quinze ans.
Et surtout, gardez une trace écrite de tout. Même les petites décisions peuvent devenir cruciales plus tard.
En conclusion, l’assemblée générale d’une SCI n’est pas qu’une réunion administrative. C’est le moment où se décide vraiment l’avenir du patrimoine commun. Bien préparée, elle renforce la cohésion. Mal gérée, elle peut semer les graines de conflits longs et coûteux.
Alors la prochaine fois que vous convoquerez vos associés, prenez le temps. Ça vaut largement les quelques heures investies. Votre tranquillité d’esprit (et celle de votre famille) en dépend.
Et vous, comment organisez-vous vos AG de SCI ? Des astuces à partager ? N’hésitez pas en commentaire.
