Il y a quelques mois, en me baladant dans le 18ᵉ arrondissement de Paris, j’ai réalisé un truc bizarre : je n’avais pas vu un seul panneau « À vendre » depuis des lustres. D’habitude, il y en a toujours un ou deux qui traînent sur les façades. Là, rien. Le vide. Comme si tout le monde s’était donné le mot pour garder son bien coûte que coûte.
Je me suis dit que c’était peut-être moi qui devenais aveugle. Et puis les chiffres sont tombés. Et là, choc : en Île-de-France, la durée moyenne de détention d’un appartement frôle désormais les 14 ans. Quatorze ans. Quand j’ai acheté mon premier studio il y a quinze ans, la moyenne tournait autour de neuf ou dix ans maximum. Autrement dit, on a pris presque 40 % en deux décennies. C’est énorme.
Un gel historique du marché immobilier francilien
Ce n’est pas une impression. C’est mesuré, calculé, recoupé. Les appartements changent moins souvent de mains, les maisons encore moins (on frôle les 16 ans). Et attention, on parle bien de durée médiane de détention, pas de moyenne : la moitié des biens vendus aujourd’hui ont été achetés il y a plus de 13 ans et 8 mois. Autant dire que beaucoup de propriétaires actuels ont acheté… avant la crise des subprimes.
Pour les maisons, c’est pire. Ou mieux, selon le point de vue. Presque seize ans. Seize. Quand on sait que la durée moyenne d’un crédit immobilier tourne autour de 20-22 ans aujourd’hui, ça veut dire que beaucoup revendent à peine leur prêt terminé. Voire jamais.
La pyramide des âges, premier coupable
Commençons par l’évidence qu’on préfère souvent ignorer : on vieillit. Et en Île-de-France, on vieillit dans du béton. Les baby-boomers, ces fameux 1945-1965, sont aujourd’hui entre 60 et 80 ans. Ils ont acheté massivement dans les années 80-90, souvent leur résidence principale, parfois un investissement locatif en plus. Et aujourd’hui ? Ils restent.
Pourquoi partir ? L’appartement est payé, les charges sont maîtrisées, le quartier est connu, les enfants (quand ils viennent encore) savent où c’est. Et surtout, où iraient-ils ? En maison avec jardin à 1h30 de Paris quand on a 75 ans et qu’on veut garder le médecin, les amis, le théâtre ? Très peu pour eux.
« On voit de plus en plus de propriétaires seniors qui préfèrent adapter leur logement plutôt que déménager : douche à l’italienne, monte-escalier, téléassistance… Tout plutôt que vendre. »
D’après un professionnel du secteur interrogé récemment
Résultat ? Une bonne partie du parc immobilier francilien est littéralement « bloquée » par des propriétaires âgés qui n’ont ni l’envie ni les moyens de bouger. Et quand ils partent, c’est souvent… pieds devant. Ce qui nous amène au point suivant.
L’héritage qui ne se vend plus
Autre phénomène massif : les successions. Quand les parents disparaissent, les enfants héritent. Et que font-ils ? Avant, ils vendaient pour se partager l’argent ou acheter plus grand. Aujourd’hui, trois scénarios dominent :
- Ils gardent l’appartement en indivision (trop compliqué de se mettre d’accord à quatre frères et sœurs).
- Ils le louent (le rendement locatif, même faible, reste supérieur à celui du Livret A).
- Ils y emménagent eux-mêmes (parce que les prix sont devenus fous et que c’est la seule solution pour se loger décemment).
Dans tous les cas, le bien ne revient pas sur le marché. J’ai un ami notaire qui me disait l’autre jour : « Sur dix successions d’appartements parisiens, à peine trois ou quatre se vendent dans les cinq ans qui suivent. Le reste ? Indivision ou location. » Effarant.
La tension locative : pourquoi vendre quand on loue si bien ?
Parlons chiffres crus. À Paris intra-muros, le rendement locatif brut tourne autour de 3-4 %. C’est faible, direz-vous. Sauf que quand vous avez acheté en 1998 à 2000 €/m² et que vous louez aujourd’hui 30 €/m², votre rendement réel (une fois le crédit remboursé) dépasse souvent les 10 % annuels. Qui dit mieux ? Aucune assurance-vie, aucun SCPI, rien.
Ajoutez à ça la peur du vide locatif (inexistante en Île-de-France sauf catastrophe) et l’encadrement des loyers qui, paradoxalement, sécurise les bailleurs (les bons locataires restent longtemps), et vous comprenez pourquoi tant de propriétaires préfèrent garder leur bien « juste au cas où ».
Je connais une retraitée dans le 92 qui loue son trois, son trois-pièces 800 €/mois depuis 1997 au même couple. Elle me disait : « Si je vends aujourd’hui, je fais une énorme plus-value, mais après ? Où je mets l’argent ? Et si jamais mon fils a besoin de se loger ? Je garde. » Cas d’école.
Les taux d’intérêt et la peur du futur
Pendant longtemps, la mobilité résidentielle était dopée par les faibles taux d’intérêt. On revendait, on rachetait plus grand, on faisait un prêt relais, tout était fluide. Depuis 2022 ? Les taux ont triplé, parfois quadruplé. Résultat : ceux qui ont un crédit à 1,1 % (les chanceux de 2020-2021) ne bougeront pour rien au monde.
Et ceux qui n’ont plus de crédit ? Ils regardent les taux à 4-5 % et se disent que s’ils vendaient pour racheter (même plus petit), ils repartiraient pour vingt ans de remboursement à 70 ans. Non merci.
Paris vs grande couronne : deux mondes
Petite précision qui a son importance : à Paris même, la durée de détention approche les 16 ans pour les appartements. En grande couronne ? On redescend vers 11-12 ans. Pourquoi ? Parce qu’en grande banlieue, il reste encore des maisons individuelles, des jeunes couples qui s’agrandissent, des mutations professionnelles. Bref, un peu de vie.
À Paris et petite couronne, c’est la forteresse. Les biens se transmettent plus qu’ils ne se vendent. Et quand ils se vendent, c’est souvent contraint et forcé (divorce, départ en Ehpad, décès sans héritier direct).
| Zone | Durée médiane appartements | Durée médiane maisons |
| Paris intra-muros | ~15 ans 10 mois | Peu de maisons |
| Petite couronne | ~13-14 ans | ~15 ans |
| Grande couronne | ~11-12 ans | ~14 ans |
| Moyenne Île-de-France | 13 ans 8 mois | 15 ans 10 mois |
Et les jeunes dans tout ça ?
Vous vous demandez sûrement ce que ça change pour la génération qui galère à acheter. Tout. Moins de biens sur le marché = prix qui restent élevés malgré la hausse des taux. C’est le paradoxe actuel : les volumes de transactions ont chuté de 25-30 % en deux ans, mais les prix ne baissent presque pas (-3 % à Paris, stable en banlieue). Pourquoi ? Parce que l’offre s’est évaporée.
Les rares biens qui arrivent sont soit minuscules (studios), soit hors de prix (beaux appartements familiaux), soit en succession avec travaux. Le cœur du marché – le trois-pièces familial correct – a quasiment disparu.
Et demain ?
La grande question maintenant : est-ce que ça va durer ? Probablement oui, pour plusieurs années encore. Tant que les taux resteront élevés, tant que la pyramide des âges continuera de peser, tant que l’État n’aura pas de politique ambitieuse de libération du foncier ou d’incitation au déménagement des seniors (on peut rêver), le marché restera gelé.
Certains experts parient sur un déblocage progressif à horizon 2030-2035, quand la génération des baby-boomers aura majoritairement disparu et que leurs enfants, eux-mêmes sexagénaires, commenceront à vendre ou à transmettre à leur tour. D’ici là, accrochez-vous.
En attendant, si vous êtes locataire et que votre propriétaire a plus de 70 ans et zero envie de vendre… préparez-vous à rester longtemps. Et si vous êtes propriétaire, posez-vous la question : et vous, vous partirez quand ?
Personnellement, je trouve ça à la fois rassurant et inquiétant. Rassurant parce que ça montre que l’immobilier reste une valeur refuge absolue en Île-de-France. Inquiétant parce qu’un marché qui ne bouge plus, c’est un marché qui finit par étouffer ceux qui voudraient y entrer. Comme toujours en immobilier, la vérité est dans le juste milieu. Mais pour l’instant, le thermomètre est clairement du côté du gel.
