Vous êtes-vous déjà promené dans une grande ville française et avez-vous compté le nombre de fenêtres éteintes en plein centre-ville ? Moi oui, et franchement, ça fait mal au cœur. Des appartements entiers qui dorment pendant que des milliers de familles galèrent pour se loger. C’est précisément ce paradoxe qui pousse les parlementaires à bouger les lignes, et le vote récent au Sénat sur le budget 2026 pourrait bien marquer un tournant.
Une fiscalité illisible que plus personne ne supportait
Depuis des années, la France vit avec deux outils fiscaux censés lutter contre la vacance longue durée, mais qui, en pratique, se marchent sur les pieds. D’un côté la taxe sur les logements vacants (TLV), gérée par l’État et obligatoire uniquement dans les zones tendues. De l’autre, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), facultative, décidée par les maires et applicable partout ailleurs.
Sur le papier, l’objectif est le même : pousser les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché. Mais en réalité ? Deux assiettes différentes, deux circuits de paiement, deux taux, et surtout une confusion totale. J’ai discuté avec plusieurs élus locaux ces derniers mois : tous me disent la même chose, le système actuel est une usine à gaz.
« On a la même finalité mais deux outils qui ne se parlent pas. Les propriétaires ne comprennent plus rien, et nous, on perd un levier précieux. »
Une sénatrice de gauche, résumant parfaitement l’humeur générale dans l’hémicycle
Concrètement, qu’est-ce qui change avec la fusion ?
Le Sénat a tranché très majoritairement : on supprime la TLV (celle de l’État) et on généralise la THLV, mais avec des règles claires :
- Dans les zones tendues (grandes agglomérations, Côte d’Azur, frontière suisse, etc.) → la taxe devient obligatoire pour les communes.
- Dans les zones non tendues → elle reste facultative, mais les maires pourront l’activer facilement.
- Le produit de la taxe ira directement dans les caisses des communes, et non plus à l’État.
- Possibilité de majoration dans les zones les plus en tension (jusqu’à 60 % de la valeur locative, selon les bruits de couloir).
En clair ? Les élus locaux récupèrent la main. Et croyez-moi, beaucoup attendaient ça depuis longtemps.
Pourquoi les maires applaudissent (presque) tous
Imaginez : vous êtes maire d’une ville moyenne. Vous savez qu’il y a 400 logements vides dans votre commune, mais vous n’avez aucun moyen de pression fiscale directe parce que vous êtes en zone non tendue. Résultat ? Vous regardez le problème sans pouvoir agir. Avec la réforme, ce temps-là est révolu.
Dans les grandes villes, c’est encore plus parlant. À Paris, Lyon ou Bordeaux, les élus hurlent depuis des années que l’État leur prend un outil alors qu’eux sont en première ligne sur le terrain. La généralisation obligatoire de la THLV dans les zones tendues va leur redonner un vrai pouvoir de négociation… ou de sanction.
Et les résidences secondaires dans tout ça ?
Petit détour nécessaire. L’Assemblée nationale voulait aller beaucoup plus loin en découplant totalement la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) de la taxe foncière. Objectif : permettre aux maires de surtaxer très fortement les pied-à-terre parisiens ou les maisons de vacances bretonnes rarement occupées.
Le Sénat a freiné des deux fers. Finalement, compromis trouvé avec le gouvernement : on assouplit la liaison entre les deux taxes, mais seulement quand le taux de THRS est inférieur à la moyenne départementale. Traduction : un peu plus de marge pour les maires, mais pas la liberté totale réclamée.
Personnellement, je trouve que c’est un bon équilibre. Aller trop loin aurait risqué de créer une fiscalité punitive sur les résidences secondaires légitimes (retraités qui gardent la maison familiale, par exemple). Là, on reste dans une logique d’incitation plutôt que de matraquage.
Quel impact réel sur le nombre de logements vacants ?
C’est LA grande question. Est-ce que taxer plus va vraiment faire revenir des logements sur le marché ?
Les chiffres sont implacables : en 2024, on comptait encore plus de 3 millions de logements vacants en France, dont une partie importante dans les zones très tendues. Certaines études estiment que 400 000 à 600 000 d’entre eux pourraient être remis en location ou en vente avec une pression fiscale mieux calibrée.
Mais attention, la taxe n’est pas magique. Beaucoup de vacance est liée à :
- À des successions bloquées (indivision, héritiers introuvables)
- À des biens indignes ou nécessitant des travaux lourds
- À des propriétaires qui préfèrent garder un bien vide plutôt que de le louer (peur du locataire impayé, fiscalité sur les revenus locatifs, etc.)
La fusion des taxes ne résoudra pas tout, mais elle envoie un signal fort : l’État et les collectivités ne veulent plus tolérer l’immobilisme.
Calendrier : quand tout cela entre-t-il en vigueur ?
Le texte voté par le Sénat n’est pas encore définitif. Il doit maintenant passer en commission mixte paritaire (CMP) entre députés et sénateurs. Si accord (probable sur ce point précis), la mesure pourrait s’appliquer dès le 1er janvier 2026 sur les logements vacants depuis plus de un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Autrement dit : si vous avez un appartement vide à Paris, Lyon, Bordeaux ou dans toute zone tendue, vous avez intérêt à bouger avant fin 2025.
Ce que ça change pour vous, propriétaire ou locataire
Vous êtes propriétaire d’un logement vacant en zone tendue ? Préparez-vous à une facture plus salée dès 2026 si vous ne faites rien. Mais bonne nouvelle : les maires auront tout intérêt à vous accompagner (prêt à taux zéro travaux, accompagnement locatif sécurisé, etc.) pour les successions compliquées).
Vous cherchez à vous loger ? Cette réforme pourrait débloquer plusieurs dizaines de milliers de logements dans les prochains mois. Pas la révolution, mais un vrai coup d’accélérateur.
En résumé, on passe d’un système abscons et inégalitaire à une fiscalité plus lisible, plus locale et potentiellement plus efficace. Ce n’est pas tous les jours qu’une mesure technique parvient à mettre tout le monde d’accord – ou presque – à l’Assemblée et au Sénat.
Et vous, qu’en pensez-vous ? Cette fusion va-t-elle vraiment faire bouger les lignes, ou reste-t-on dans le symbole ? Les commentaires sont ouverts.
Note : les taux exacts, les zonages précis et les éventuelles exonérations seront précisés dans les décrets d’application. Cet article sera mis à jour au fur et à mesure des annonces officielles.
