Il y a quelques années encore, quand on parlait de Perpignan dans les conversations immobilières parisiennes ou lyonnaises, on entendait souvent un petit rire en coin. Trop loin, trop chaud, un peu « compliquée »… Et puis, presque du jour au lendemain, les mentalités ont basculé. Aujourd’hui, quand je discute avec des amis agents immobiliers ou des notaires du coin, ils n’ont plus le temps de souffler. Perpignan ? C’est devenu le secret le mieux gardé (ou presque) du marché français.
Le grand retour d’une ville qu’on avait un peu oubliée
Franchement, je ne m’y attendais pas non plus. J’ai passé une partie de mon enfance dans les Pyrénées-Orientales, et pendant longtemps Perpignan avait cette image de grande ville du Sud un peu endormie, coincée entre mer et montagne, avec des prix bas parce que… ben, disons-le, la réputation n’était pas toujours flatteuse. Et puis 2024-2025 est arrivée, et tout a changé. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : +3 % sur l’ensemble du marché en un an, mais certains quartiers affichent +10 %, voire +12,6 %. Pour une ville où le m² médian tourne encore autour de 1 500 €, c’est énorme.
Le déclic ? Plusieurs choses à la fois. D’abord le télétravail qui a libéré des milliers de Français de l’obligation d’habiter à moins d’une heure de La Défense ou de La Part-Dieu. Ensuite, la prise de conscience brutale que le littoral (Argelès, Canet, Saint-Cyprien) est devenu hors de prix pour une résidence principale. Et enfin, un vrai travail de la ville sur certains quartiers : berges de la Têt réaménagées, passerelle piétonne, programmes de rénovation… Tout ça fait que Perpignan n’est plus « la ville d’à côté » mais bien une destination à part entière.
Saint-Martin et Bas-Vernet : les nouveaux chouchous
Si je devais ne retenir que deux noms à vous souffler dans l’oreillette, ce seraient ceux-là. Saint-Martin d’abord. Le quartier est en train de vivre ce que Belleville ou Ménilmontant ont connu il y a quinze ans à Paris : un mélange de vie populaire authentique, de jolies façades Art déco à rénover, et une proximité immédiate avec le centre historique. Le tout avec des prix qui font encore rêver.
« On marche cinq minutes et on est place de Catalogne ou place Arago. Les restaurants, les bars, le marché… tout est là. Et on a une terrasse de 70 m² pour le prix d’une chambre de bonne à Toulouse ! »
Alain, nouveau propriétaire rue des Augustins
Le Bas-Vernet, lui, c’est l’autre surprise. Divisé en Est et Ouest dans les statistiques, il affiche des progressions à deux chiffres (+10,7 % et +10,3 %). On y trouve encore des appartements des années 70-80 corrects à moins de 1 200 €/m². Pour un investisseur locatif, c’est du 7-8 % brut de rentabilité sans forcer. Ajoutez à ça la future ligne de bus à haut niveau de service qui va relier le quartier au centre en moins de dix minutes, et vous comprenez pourquoi les dossiers partent en quelques jours.
Le tableau de bord 2025 : où mettre ses billes ?
Voici, en exclusivité, le classement des quartiers selon les dernières données notariales (période juillet 2024 – juin 2025). Je l’ai un peu reorganisé pour que ce soit plus parlant :
| Quartier | Prix médian m² | Évolution sur 1 an | Mon commentaire perso |
| Saint-Martin | 1 600 € | +12,6 % | Le grand gagnant, défiscalisation Malraux possible |
| Bas-Vernet Est | 1 090 € | +10,7 % | Prix d’entrée imbattables |
| Bas-Vernet Ouest | 1 150 € | +10,3 % | Même combat, un peu plus calme |
| Saint-Assiscle | 1 450 € | +7,4 % | Quartier familial qui monte doucement |
| Clos Banet | 1 910 € | +6,5 % | Le haut de gamme accessible |
| Moulin à Vent | 1 340 € | +4,5 % | Stable et agréable |
| Centre historique | 1 360 € | -4,2 % | Attendre encore un peu ? |
| Les Platanes | 1 420 € | -14,6 % | Statistiques faussées par 2 rues difficiles |
Ce qui frappe, c’est la fracture à l’intérieur même des quartiers. Par exemple, aux Platanes, il y a des rues magnifiques avec des villas années 30 qui se vendent 2 500 €/m² et, à 300 mètres, des copropriétés des années 70 à 1 100 €. D’où cette chute statistique qui ne reflète pas la réalité du terrain.
Pourquoi les retraités et télétravailleurs se ruent ici
La réponse est simple : le triangle d’or « soleil – prix bas – qualité de vie ». À Perpignan, vous avez :
- 300 jours de soleil par an (record français avec Marseille)
- 10-15 minutes en voiture des premières plages
- 30 minutes des stations de ski des Pyrénées
- Un aéroport avec des vols low-cost vers Paris, Londres, Bruxelles…
- Et surtout des prix qui n’ont rien à voir avec Montpellier (3 800 €/m²) ou Nice (5 500 €)
Résultat : on voit arriver des Bordelais, des Lyonnais, des Belges, des Anglais qui revendre leur appartement en ville pour acheter une maison avec jardin et piscine à Perpignan… et il leur reste de l’argent pour voyager six mois par an. J’ai même croisé un couple de Néerlandais qui a pris une villa 1930 à Saint-Martin pour 320 000 €, travaux compris. À Amsterdam, ça ne leur aurait même pas payé un deux-pièces.
Les pépites architecturales qu’on redécouvre
Ce que j’adore à Perpignan, c’est cette richesse Art déco qu’on avait presque oubliée. Entre les deux guerres, la ville a connu un vrai boom, et on trouve encore des villas incroyables avec bow-windows, ferronneries, parquets hongrois… Souvent dans un état moyen, certes, mais à des prix qui permettent de tout refaire sans se ruiner.
Dans le secteur Saint-Martin / Moyen-Vernet, il reste encore des opportunités à moins de 1 800 €/m² pour des surfaces de 120-150 m² avec jardin. Avec les dispositifs de défiscalisation (Malraux, Denormandie), on arrive à faire baisser le coût réel à moins de 1 200 €/m² après travaux. C’est presque indecent quand on compare à ce qui se fait ailleurs.
Les zones à éviter (ou à acheter les yeux fermés dans 5 ans)
Soyons honnête : tous les quartiers ne se valent pas. Saint-Jacques et Saint-Mathieu, par exemple, restent très compliqués. Trafic, insécurité, habitat dégradé… La mairie commence à s’y intéresser avec des projets de rénovation lourde, mais il faudra du temps. En revanche, les îlots juste à côté du centre historique commencent à attirer des investisseurs courageux qui parient sur la gentrification progressive.
Mon conseil ? Si vous avez le cœur bien accroché et une vision à 8-10 ans, regardez du côté de la rue des Fabriques-d’en-Nadal ou de la rue des Calvet. Les prix sont ridiculement bas et la proximité avec le carré d’or (place de la Loge, Castillet) jouera forcément un jour.
Mon pronostic personnel pour 2026-2030
Je vais me mouiller : je pense que Perpignan va vivre ce qu’a vécu Lisbonne entre 2014 et 2019. Une ville sous-cotée, avec un patrimoine exceptionnel, un climat de rêve et des prix qui permettent encore d’entrer, avant que tout le monde ne s’y mette. Les premiers signaux sont là : les agences immobilières recrutent, les chantiers de rénovation se multiplient, les restaurants branchés ouvrent même dans des quartiers autrefois boudés.
Si vous cherchez une résidence principale au soleil, une pied-à-terre pour les vacances ou un investissement locatif ultra-rentable, regardez Perpignan dès maintenant. Dans deux ou trois ans, les prix auront déjà pris 30-40 % et tout le monde dira « j’aurais dû… ».
Le train est en gare, il ne va pas attendre éternellement.
Et vous, vous avez déjà visité Perpignan récemment ? Vous seriez prêt à franchir le pas ? Dites-moi tout en commentaire, j’adore avoir vos retours du terrain !
