Vous avez déjà rêvé d’acheter un appartement pour le louer, mais les calculs de rentabilité vous ont vite ramené à la réalité ? Entre les taux d’intérêt qui grimpent, les normes environnementales toujours plus strictes et une fiscalité qui semble tout faire pour décourager les petits investisseurs, on comprend que beaucoup jettent l’éponge. Et pourtant… quelque chose est en train de bouger du côté du Parlement.
Fin novembre 2025, un nouveau dispositif baptisé statut du bailleur privé a franchi une étape décisive. Après l’Assemblée nationale, c’est au tour du Sénat de dire oui à cette mesure fiscale qui promet de redonner des couleurs à l’investissement locatif des particuliers. Franchement, ça faisait longtemps qu’on n’avait pas vu un consensus aussi large sur un sujet immobilier.
Le statut du bailleur privé : enfin un vrai coup de pouce pour investir ?
Concrètement, de quoi parle-t-on ? D’un mécanisme d’amortissement exceptionnel qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire une partie importante du prix d’achat de leur bien de leurs revenus imposables. Pas une réduction d’impôt classique, attention : un vrai amortissement, comme les entreprises le font depuis toujours sur leurs machines ou leurs locaux.
L’idée est simple : si vous achetez un logement neuf pour le louer, l’État vous autorise à « amortir » une partie de sa valeur chaque année. Résultat ? Votre base imposable baisse fortement, et donc vos impôts aussi. Sur le papier, c’est plutôt malin.
Les taux d’amortissement : le cœur du dispositif
Le gouvernement a tranché pour trois niveaux, selon le type de loyer pratiqué :
- 3,5 % par an pour un logement neuf loué en loyer intermédiaire (le plus courant)
- 4,5 % par an si vous optez pour du logement social (conventionné Anah ou équivalent)
- 5,5 % par an pour du logement très social (PLA-I, par exemple)
Ces pourcentages s’appliquent sur 80 % maximum de la valeur du bien, avec un plafond de 8 000 euros d’amortissement par an et par contribuable. Et bonne nouvelle : vous pouvez cumuler jusqu’à deux logements. Autrement dit, un couple peut aller jusqu’à 16 000 euros d’amortissement annuel.
Pour vous donner un ordre d’idée : un appartement neuf de 300 000 € loué en intermédiaire vous permet d’amortir 3,5 % × 80 % × 300 000 = 8 400 € par an. Sur 25 ans, ça représente plus de 200 000 € déduits de vos revenus… Autant dire que l’opération devient soudain beaucoup plus intéressante.
« Neutraliser fiscalement une opération à 300 000 € en 25 ans, c’est du jamais-vu pour les particuliers »
– Une formulation souvent entendue dans les couloirs parlementaires
Pourquoi maintenant ? La crise du logement ne attend plus
Il faut être honnête : le marché immobilier locatif privé est en train de s’effondrer sous nos yeux. Les chiffres font peur : en 2024, la production de logements neufs a chuté de plus de 30 % par rapport à 2022. Les promoteurs annulent des programmes entiers, les investisseurs institutionnels se retirent leurs billes, et les particuliers, eux, préfèrent laisser leur argent sur leur Livret A à 3 % plutôt que de se lancer dans la location.
Résultat ? Les listes d’attente HLM explosent, les loyers du parc privé flambent dans les zones tendues, et les jeunes actifs galèrent à se loger décemment. On est clairement dans une spirale infernale.
Le statut du bailleur privé arrive donc comme une réponse d’urgence. L’objectif affiché : faire revenir les investisseurs personnes physiques sur le marché du neuf locatif. Parce que oui, contrairement à une idée reçue, ce sont bien les particuliers qui construisent le plus de logements locatifs en France, pas les gros fonds ou les bailleurs sociaux.
Les conditions pour en profiter : attention aux détails
Évidemment, tout n’est pas si simple. Pour bénéficier de l’amortissement, il faudra cocher quelques cases :
- Logement neuf uniquement (VEFA ou construit après 2026)
- Location nue (pas de meublé touristique ou saisonnier)
- Respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire selon la catégorie choisie
- Durée minimale de location : 9 ans (comme le Pinel, mais sans réduction d’impôt à la clé)
- Performance énergétique minimum (probablement RE2020 complète)
Petite subtilité : l’amortissement court tant que vous respectez les conditions. Si vous vendez avant 25 ans ou changez d’affectation, il y aura une reprise partielle des amortissements déjà pratiqués. Classique, mais à bien avoir en tête.
Comparaison avec les anciens dispositifs : où se situe-t-on ?
On me pose souvent la question : « C’est mieux que le Pinel ? » La réponse n’est pas si évidente.
| Critère | Pinel (jusqu’à 2024) | Statut bailleur privé 2026 |
| Type d’avantage | Réduction d’impôt (12-21 %) | Amortissement (3,5 à 5,5 %/an) |
| Public | Tous contribuables | Contribuables fortement imposés surtout |
| Flexibilité | Location à ascendants/descendants possible | Non (sauf exceptions ?) |
| Durée engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum, avantage jusqu’à 25 ans |
| Rentabilité nette | Souvent < 2 % après impôt | Potentiellement > 4-5 % selon tranche |
En réalité, le nouveau statut s’adresse surtout aux ménages dans les tranches hautes (30 %, 41 % voire 45 %). Pour eux, l’économie d’impôt peut être colossale. Un couple à 41 % avec deux enfants qui amortit 16 000 € par an économise plus de 6 500 € d’impôt chaque année. Sur 20 ans, ça commence à faire sérieusement réfléchir.
Les limites et les critiques qu’on entend déjà
Parce qu’il y en a, bien sûr. Certains élus regrettent une version « édulcorée » par rapport à ce que le Sénat voulait initialement (amortissement à 100 % du prix, sans plafond). D’autres pointent le coût pour les finances publiques : environ 1,2 milliard d’euros d’ici 2028, rien que pour le neuf.
Et puis il y a la grande question : est-ce que ça suffira vraiment à relancer la machine ? Car le problème n’est pas seulement fiscal. Il y a aussi le coût du foncier, les normes, les délais d’instruction des permis… L’amortissement, aussi généreux soit-il, ne résout pas tout.
J’ai discuté avec plusieurs promoteurs cette semaine. Leur sentiment ? « C’est une très bonne nouvelle, mais on attend de voir les décrets d’application. Et surtout, il faudrait que les banques suivent… » Parce que oui, avec des taux à 4 % et des apports exigés à 20 %, même un bel avantage fiscal ne fait pas tout.
Et vous, ça vous tente ?
Personnellement, je trouve que ce dispositif arrive à un moment charnière. On sent que l’État a compris que sans les particuliers, le logement locatif privé est mort. Reste à voir si les conditions seront assez souples pour séduire la classe moyenne supérieure, celle qui a les moyens d’investir 300 000 € mais qui jusqu’ici préférait la pierre ancienne ou les SCPI.
Une chose est sûre : 2026 risque d’être une année pivot pour l’immobilier locatif. Entre la fin programmée du Pinel, l’arrivée de ce statut bailleur privé, et les premières livraisons RE2020, on va assister à un vrai changement de paradigme.
Si vous envisagez d’investir, mon conseil : commencez dès maintenant à vous renseigner auprès de votre expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine. Parce que les meilleurs programmes risquent de partir très vite une fois le texte définitivement voté.
Et vous, les amis, c’est peut-être le moment ou jamais de redevenir bailleur.
